这两天，原重庆市场黄奇帆关于房地产软着陆的视频火爆全网，仅仅用了半个小时就聊透了房地产过去40和未来十年的新格局，不管你是想买房还是已经有房，都值得好好听。趋势判断内容的重磅，后市观点犀利之间，非常有助于大家了解当下的形式，因为原视频有27分钟，很多人没有耐心看完，所以我把整个访谈梳理了一下，文章有点长。但是内容很干，没有一句废话，看完以后，你一定会跟我一样醍醐灌顶，豁然开朗。整个内容主要分为六部分。

第一、房地产为什么能狂奔40年？

第二个，当下的房地产出于十大拐点。

第三个、新常态下的五大调整。

第四个、拐点之后的房价会不会大跌？

第五个、房地产的地位会不会动摇。

第六个、房企的债务问题如何化解？每个话题都是当下大家最关心的。

第一个部分、房地产为何能狂奔40年，来自三个要素。80年代的中国城市化改革、制度化的松动和市场需求极度的饥渴，这三个要素叠加在一起，形成了中国房地产爆炸性的发展。

第二个部分，当下房地产处于十大拐点，中国房地产市场进入了新阶段。关键的十个指标都出现了：

第一个，总人口在减少，普遍认为14亿级人口就是个天花板。

第二个，中国的城市化进程已经达到分之65如果是赛程，也就5-6个点的增长空间。

第三个，老龄化，在家居老龄人越多，需要的房子就越少。

第四个，目前6亿平米的库存。已经是非常非常高了。

第五个，城市化的人均住宅的面积已经达到了50平米。发达国家的人均也就50平米，已经持平，如果是再增加的话就是泡沫。

第六个，年度的房地产开发建设量不断的在攀升。

第七个，中国的土地价格和房产的价格。20年间翻了四倍。

第八个，大规模的旧城改造基本完成。

第九个，城市的学校，医院等基础设施和公共配套的建设也基本的完成。

第十个，房地产的负债率已经达到了天花板。以上这十个点足以表明了房地产的新阶段新常态已经开始出现了。

第三个部分。新常态下的五大调整：

第一，房地产的负债率要下降。

第二，高价买地。大楼盘造房这种状态也会收敛。

第三，房地产乱搞多元化的风气也会收敛。

第四，个中国的房地产商将从9万多家减少到最多1万家。

第五，房产商告别大周软由原来的纯商品房转为商品房，租赁重房综合开发，这五个变化当是今后房地产的常态。而阵痛恰恰是中国房地产发展到这一步必然的拐点，拐点之后就是良性循环的开始。

第四个部分拐点之后的房价会不会大跌呢？这个拐点指的是房价和地价。不会像过去20年再翻几番了，以后的十年可能还会上涨，但是每年的涨幅会低于gdp的涨幅。因为房产总是有折旧的，我们有550亿平方米，55年的时间，每年折旧按分之二或者分之1.5。每年的折旧差不多就有10亿平方米的规模，最后呢会形成一个循环的状态，这个平衡就形成了一个新常态。